高收低租、長收短付，套路再翻新；瞄準(zhǔn)租金、強(qiáng)化監(jiān)管，政策“下猛藥”

　　接連爆雷的長租公寓迎來最強(qiáng)監(jiān)管

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日前，杭州多家長租公寓爆雷，波及眾多房東和租戶。對(duì)此，杭州迅速出臺(tái)針對(duì)政策，加強(qiáng)資金監(jiān)管。住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》也向長租市場(chǎng)亮出鐵拳。

接連爆雷，長租公寓再一次走上風(fēng)口浪尖。日前，杭州多家長租公寓，以月付方式向房東高價(jià)收房，再以年付的方式低價(jià)出租，進(jìn)行非法集資后跑路，涉案金額達(dá)上億元，涉及的房東總量可能超萬人。

野蠻生長的長租公寓行業(yè)亂象頻出，監(jiān)管如何跟進(jìn)？日前，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，亮出了監(jiān)管鐵拳。

　　猝不及防的租金優(yōu)惠陷阱

記者聯(lián)系到了杭州余杭區(qū)的一名剛畢業(yè)不久的租客何小姐。去年10月，在豆瓣的租房小組里看到杭州適享科技公司發(fā)布的租房信息，何小姐按照上面的電話約了看房子。

“租金很便宜，而且他們說不收中介費(fèi)，有本科學(xué)歷證明甚至不需要押金，只需要半年付或者年付租金。”何小姐告訴記者，這樣的優(yōu)惠力度像是天上掉下的“餡餅”。

于是，何小姐沒有多想便簽了一年合同，交付了約兩萬元租金，與適享科技公司簽訂了一整年的房屋租賃合同，今年10月到期。今年8月29日，隔壁鄰居告知，她才知道該公司已經(jīng)跑路。

記者了解到，在何小姐房東的名下，共有8戶租客，全都是通過適享科技支付的租金，并且都是畢業(yè)沒多久的大學(xué)生，騙取年付的方式同樣也是“本科學(xué)歷不需要押金”。

何小姐的房東表示，公司每月10日向房東繳納租金，而8月的租金一直拖欠。直到8月底，部分租客和房東通過中介公司員工的朋友圈才得知公司關(guān)門了。該公司在8月29日，已將所有員工踢出群聊，并且拖欠工資半個(gè)月未發(fā)。

事發(fā)之后，何小姐等8戶租客與房東未能就續(xù)租租金達(dá)成一致。9月3日，房東更換了所有租客的門鎖密碼。何小姐隨即和其他租客一起打了110報(bào)警，并給社區(qū)街道打了電話。民警介入調(diào)查后明確告知房東，租客合同有效，房東無權(quán)驅(qū)趕租客，但后續(xù)依然需要租戶和房東共同協(xié)商。

　　杭州對(duì)長租公寓“下猛藥”

近年來，杭州長租公寓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，長租公寓頻頻爆雷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此前杭州已經(jīng)有樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等長租公寓企業(yè)接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

據(jù)了解， 2019年11月，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局就曾發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法》，要求住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶、托管式住房租賃企業(yè)須在專戶中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金等。但受疫情影響，為幫助住房租賃企業(yè)渡過難關(guān)，支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法》被延遲實(shí)施。

近日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房租賃資金監(jiān)管相關(guān)工作的通知》，明確要求，從今年8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用租金貸獲得的資金等租賃資金，均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。2020年9月30日前，托管式住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位。

“從9月中旬開始到10月下旬，我們會(huì)陸續(xù)分階段公布企業(yè)的資金監(jiān)管賬戶情況以及風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交的情況，房東和租客可以通過杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)來了解企業(yè)的運(yùn)營是否符合監(jiān)管部門的要求。同時(shí)，房東、租客也可以通過杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，查詢自己的房源是否納入資金監(jiān)管的范疇。”杭州市住保房管局租賃中心工作人員告訴記者。

　　監(jiān)管之下有望加快發(fā)展

近些年來，瞄準(zhǔn)房屋租賃痛點(diǎn)的長租公寓，獲得了市場(chǎng)、租客和政策的青睞。從房企布局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成公司涉足長租公寓。

長租領(lǐng)域政策也不斷釋放利好。2016年國務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。此后，房企通過發(fā)行債券等方式融資，促進(jìn)了長租公寓行業(yè)發(fā)展。

然而，一些企業(yè)卻把好經(jīng)念歪了，市場(chǎng)中租金變房貸、長收短付等亂象不斷。不少企業(yè)在缺乏正常盈利模式的情況下，激進(jìn)擴(kuò)張，導(dǎo)致長租公寓領(lǐng)域“雷聲”不斷。

為了促進(jìn)長租公寓的健康發(fā)展，住建部近日發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》特別強(qiáng)調(diào)，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

有業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓行業(yè)即將面對(duì)最強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)也將迎來發(fā)展機(jī)遇。“監(jiān)管有望終結(jié)行業(yè)中的種種亂象，這就給正常經(jīng)營的企業(yè)創(chuàng)造了更好的環(huán)境。”（記者 鄒倜然）